FIIs de Lajes Corporativas Enfrentam Desafios de Gestão, Segundo Especialista
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) focados em lajes corporativas ainda estão em fase de recuperação após o impacto da pandemia de Covid-19.
O segmento, que continua sendo o mais descontado dentro do mercado de FIIs, enfrenta desafios significativos em seus modelos de gestão, o que impacta diretamente sua rentabilidade.
Segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, empresa de inteligência de mercado para o setor imobiliário, os FIIs de lajes corporativas precisam de ajustes urgentes para melhorar sua performance e alcançar uma rentabilidade mais competitiva.
Levantamento da SiiLA: Desempenho dos FIIs de Lajes Corporativas
Um estudo realizado pela SiiLA sobre o mercado de escritórios em São Paulo revela dados preocupantes para os FIIs que possuem lajes corporativas:
- Valor Médio de Aluguel: Os FIIs pedem, em média, R$ 79,45 por metro quadrado em seus edifícios, enquanto a média do mercado está em R$ 92,43 por metro quadrado.
- Cap Rate Médio: O cap rate estabilizado dos prédios pertencentes aos FIIs é de 6,99%, levemente abaixo da média do setor, que é de 7,31%.
Esses números indicam que, apesar de os FIIs pagarem menos por metro quadrado em suas aquisições (R$ 21 mil/m² em média em 2023, comparado com R$ 26 mil/m² pelos demais agentes de mercado), eles não conseguem converter essa vantagem em termos de aluguel mais competitivo ou maior retorno sobre o investimento.
Desafios de Gestão dos FIIs
Giancarlo Nicastro aponta que os problemas de gestão são centrais para a baixa performance dos FIIs de lajes corporativas. Ele destaca que a expansão rápida do mercado levou a uma abordagem de gestão onde muitos fundos terceirizam a comercialização de seus ativos e não acompanham de perto as negociações e as dinâmicas do mercado.
Impacto da Vacância
A pressa em reduzir a taxa de vacância para acalmar os cotistas frequentemente resulta em negociações de aluguel abaixo da média de mercado, prejudicando o retorno a longo prazo. Nicastro afirma que essa prática pode ser vista como má gestão: “Ao não focar no bom retorno a longo prazo, um gestor acaba por priorizar que ativos sejam locados com valores abaixo do mercado.”
Em um evento recente, o FIIs Experience, Nicastro apresentou dados que mostram uma vacância acima da média nos FIIs de lajes corporativas em São Paulo. Segundo ele, o setor possui menos de 10% dos espaços corporativos na capital, o que indica uma presença relativamente pequena, mas uma vacância preocupante.
Caminhos para a Melhoria
Para melhorar a rentabilidade e a competitividade dos FIIs de lajes corporativas, Nicastro sugere várias medidas:
- Investimento em Gestão: Os gestores devem investir em suas equipes e assumir um papel mais ativo na administração de seus empreendimentos. Isso inclui não apenas a gestão financeira, mas também a operacional e comercial.
- Retrofit e Melhorias: É essencial investir em retrofits e melhorias nos edifícios para torná-los mais atraentes e funcionais para os inquilinos. Propriedades bem mantidas e modernizadas tendem a atrair locatários mais facilmente e com melhores condições de aluguel.
- Ações de Marketing Eficientes: Desenvolver estratégias de marketing eficazes para promover os ativos e melhorar sua ocupação. Isso pode envolver desde campanhas de branding até abordagens mais diretas para atrair potenciais inquilinos.
- Acompanhamento de Inquilinos: Manter um relacionamento próximo com os inquilinos é crucial. Entender suas necessidades e adaptar os espaços para atender melhor essas demandas pode ajudar a reduzir a vacância e aumentar a satisfação dos locatários.
Os FIIs de lajes corporativas têm uma longa jornada para se recuperar e se posicionar competitivamente no mercado. Como conclui Nicastro, a chave para essa transformação está em uma gestão mais proativa e focada no longo prazo. “Os gestores precisam tomar as rédeas de seus empreendimentos”, afirma. Com a adoção dessas práticas, os FIIs podem não apenas sobreviver, mas prosperar em um mercado em evolução.
Fontes:
- SiiLA: Empresa de inteligência de mercado especializada no setor imobiliário, responsável pelo levantamento e análise dos dados sobre FIIs de lajes corporativas.
- B3SA3: Dados e boletins sobre o mercado de FIIs e ETFs, fornecendo insights sobre o desempenho e tendências desses fundos.